Inégalités en matière de logement

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Le contexte du logement - national et francilien

Le logement occupe une place particulière dans le budget des ménages ; il est devenu le principal poste de dépense des Français, il représente à la fois bien de première nécessité (se mettre à l'abri) et une richesse patrimoniale pour ceux qui sont propriétaires de leur logement.
Un tiers des ménages franciliens a fini de rembourser ses emprunts ou est logé gratuitement, mais les deux autres tiers (locataires ou accédants à la propriété) y consacrent près de 20 % de leurs revenus, un coût en constante augmentation depuis vingt-cinq ans.
Les disparités augmentent entre Franciliens : l’écart de ressources entre propriétaires et locataires ne cesse de croître, en particulier les locataires du secteur social dont les revenus s’éloignent de plus en plus de la moyenne francilienne.

Le doublement des prix de l’immobilier entre 1996 et 2010 s'est répercuté par l’envolée des loyers dans les zones en tension.
Nombre de franciliens ne disposent pas des ressources pour acheter, et sont locataires du secteur privé ou social (habiter un logement social permet d’abaisser la part des dépenses de logement dans le budget). Pour autant l'effort est conséquent, puisqu'entre 2006 et 2013, les loyers au m² dans ces deux secteurs ont augmenté deux fois et demie plus vite que l’inflation.
En intégrant l’ensemble des charges, des dépenses d’énergie et de la taxe d’habitation, les taux d’effort nets atteignent 24,2 % dans le parc social et 29,3 % dans le parc libre.
La part des dépenses de logement dans les revenus est passée de 31,4 à 42,1 % pour les 10 % des ménages les plus pauvres alors qu’elle a évolué de 9,8 % à 10,8 % pour les 10 % les plus riches.
Rapporté à leurs revenus, le logement coûte quatre fois plus cher aux pauvres qu’aux plus aisés, ce qui réduit considérablement leur reste à vivre.
Le nombre de ménages en situation de précarité énergétique demeure conséquent : 9 % des ménages consacrent plus de 10 % de leur revenu aux dépenses énergétiques.

Le prix d’achat moyen des logements progresse toujours plus vite que l'inflation ou que les ressources financières des ménages, ce qui entraîne une hausse importante de leur taux d'effort (part des dépenses liées au logement rapportée au revenu) : 25,1 % en 2013 contre 21,3 % en 2006.
Dans une période d’incertitude économique, de montée du chômage, l’accès à la propriété constitue une forme de garantie sur l’avenir ainsi qu’une forme d’autonomie économique. En termes de niveaux de vie, l’écart est grand entre ceux qui louent (ils consomment du logement) et ceux qui investissent dans leur propriété : une forme d’inégalité qui structure de plus en plus notre société. Cet écart est encore plus visible à un âge plus élevé entre ceux qui ont achevé de rembourser leurs emprunts, qui voient leur niveau de vie s’élever très nettement, et ceux qui continuent toute leur vie à payer un loyer. A l’avenir, les écarts iront croissant au sein des personnes âgées entre les propriétaires issus des couches les plus aisées et  les locataires.

Pour ceux qui étaient propriétaires au début de la période d’envolée, celle-ci représente des opportunités de plus-value longue du patrimoine d’une intensité historiquement inédite depuis le XIXe siècle.
Pour ceux qui souhaitent aujourd'hui effectuer leur premier achat, la question du patrimoine est cruciale : "en cours d’acquisition de leur logement, et en particulier lorsque la parentèle n’est pas en mesure d’apporter une aide, le contexte nouveau est à la fois celui de coûts exorbitants -l’endettement prenant des proportions extrêmes, tout comme l’effort financier lié au remboursement- associés à une prise de risques considérable: toute variation des marchés immobiliers, des taux d’intérêts, ou simplement les aléas de la vie (rupture de carrière, divorce, décès, etc.) peuvent déstabiliser l’ensemble de l’oeuvre d’une vie."

 Lorsqu'un ménage ne dispose ni de patrimoine ni d'aide familiale, et compte-tenu du prix de l'immobilier, le risque de déclassement existe : "Le déclassement se vit comme la prise de conscience pour un individu qu’il n’aurait pas les moyens d’acheter un bien comparable à celui de la génération de ses parents".

Ainsi «ce type de trajectoire descendante est clairement avéré en Île-de-France, où les nouvelles générations ont connu, à un âge donné, et plus que la génération de leurs parents, un glissement progressif –déplaisant peut-être– vers des communes ou des cantons moins prestigieux, alors même que la part de budget consacrée au logement s’est accrue.» 
La spirale du déclassement. Essai sur la société des illusions de Louis Chauvel - Le Seuil

En réponse, une partie des déclassés s’adapte en gentrifiant, ce «qui consiste à modifier la composition sociale et le prestige économique d’un territoire plus populaire, pour espérer à terme un retour sur investissement meilleur que dans un choix plus conservateur».

 Le phénomène de gentrification prend alors une double signification. Du point de vue de ceux qui sont déjà dans le quartier avant sa gentrification, c'est une montée en gamme. Pour ceux qui s'installent, en revanche, l’histoire qu’ils se racontent est celle d’une relégation. Peut-être la raison pour laquelle on assiste à une vaste opération de réhaussage de l’image de la banlieue parisienne à mesure que les déclassés atterrissent au-delà du périphérique et reclassent les lieux en espérant «rester bourgeois», pour reprendre le titre du livre d'Anaïs Collet sur le destin de ces nouveaux notables extra-muros.

Entre 2010 et 2015 Paris a perdu 40 000 habitants à cause de la démographie (vieillissement de la population) mais aussi à cause de la hausse des prix - tant à l'achat qu'à la location.
"La notion de "ville" doit s'apprécier de façon plus globale que les limites administratives. La ville, son fonctionnement, ses interactions et ses dynamiques vont au-delà de ces limites. Dans le cas de Paris, on a un dynamisme démographique et économique de la petite couronne, donc globalement une métropole qui progresse en termes de population et d'emploi." selon Olivier Léon, directeur régional adjoint de l'Insee pour la région Ile-de-France

Ainsi Montreuil gagne en attractivité depuis quelques décennies, au regard du prix de l'immobilier plus raisonnable qu'à Paris et de l'équipement en transports en commun ou en réseau routier. Montreuil a par ailleurs une identité forte qui peut constituer un atout : son histoire industrielle et sociale, sa tradition de ville communiste figure de la ceinture rouge, se prolonge aujourd'hui par un dynamisme culturel, économique, écologique et démocratique (voir le chapitre Montreuil multiple).

Saint-Mandé est en revanche côtée depuis le début du XXè siècle.

Selon l'Insee (données 2014 revues au 01/01/2016) 37,4% des habitants de Montreuil sont propriétaires de leur logement contre 45,3% des Saint-Mandéens.

L'immobilier à Saint-Mandé

Le territoire de Saint-Mandé est petit, et il était déjà densément construit au début du XXè siècle essentiellement en habitations.
Saint-Mandé - Photo aérienne 1921 [Source IGN]
Ce sont des constructions de qualité : les pavillons sont en meulière, les immeubles disposent parfois d'entrées de service pour le personnel et les fournisseurs.
A Saint-Mandé il n'y a que 3,4% de maisons, mais celle-ci disposent de 5,8 pièces en moyenne. A Montreuil il y a plus de 17% de maisons, mais seulement 4,2 pièces en moyenne.



Les habitants de Saint-Mandé résident à 50% dans des constructions achevées avant 1945, ce qui n'est le cas que de 23% des habitants de Montreuil.
Ainsi l'espace est rare à Saint-Mandé, ce qui se traduit par une densité de population très élevée - plus de 24 000 personnes au km2. Aujourd'hui encore des maisons sont détruites pour construire des immeubles, ou des commerces des rues secondaires sont transformés en habitation.
La ville est très demandée car réputée pour sa qualité de vie, ce qui entraîne des prix élevés - équivalents au 12ème arrondissement voisin alors qu'habituellement la petite ceinture est moins chère que la capitale.
Les écarts de prix sont relativement faibles entre quartiers : de 7800 à 8500 €/m2.
Les secteurs en  bordure de bois sont plus chers que ceux à proximité du périphérique ou à la limite de Montreuil. L'avenue du Général de Gaulle marque la frontière entre "le bon" et "le mauvais" côté de Saint-Mandé, sauf au sud de la ville : dans le secteur de l'avenue Daumesnil c'est la proximité du bois qui prime.
L'ensemble de la ville de Saint-Mandé est consacré à l'habitat résidentiel, excepté un rectangle tout à l'est de la ville où on trouve l'hôpital Bégin, les sièges de l'IGN et de Météo France. Le triangle gris marque l'emplacement du plus gros ensemble de logement social de la ville : la Cité Rose.

Prix de l'immobilier à Saint-Mandé par quartier - Janvier 2018

Aujourd'hui le logement social représente 10% des logements de Saint-Mandé, ce qui place la ville en infraction par rapport à la loi SRU qui en demande 20%. Des pénalités sont donc payées par la ville certaines années ; elle est parfois exonérée grâce à la prise en compte des efforts fournis. Des logements sociaux sont prévus dans les projets immobiliers d'envergure, comme sur l'ancien terrain GDF rue du commandant Mouchotte qui accueille également une maison de retraite et une clinique psychiatrique. Par ailleurs la ville a acquis des immeubles en vue d'une conversion en logement social - par exemple un immeuble vendu à la découpe rue de l'Alouette et dont les occupants s'étaient constitués en association pour défendre leurs intérêts.
Sur le site internet de la ville de Sant-Mandé on annonce : "Toutefois, malgré ses efforts et compte tenu de la rareté du foncier disponible, la Ville de Saint Mandé aura des difficultés à faire face aux nouvelles obligations législatives et réglementaires, instaurées par la loi DUFLOT qui impose à la commune d’atteindre un taux des logements locatifs sociaux de 25% à l’horizon 2025."


L'immobilier à Montreuil

À Montreuil l'habitat occupe moins d'espace, et la densité de population est deux fois moindre qu'à Saint-Mandé. Plus de 80 % des logements sont des appartements et presque 20 % des maisons.
Montreuil a participé à l'effort de construction de l'après guerre, et a développé une politique volontariste sur le logement social.
Un tiers environ ont le statut d'HLM, ils accueillent environ 30 000 personnes. Le parc immobilier HLM renaît aujourd'hui, avec la construction de quelques bâtiments dotés d'une architecture plus humaine et moins systématique. De nombreuses cités ont par ailleurs été rénovées depuis les années 1980 dans le cadre des opérations PALULOS (réhabilition). La cité du Bel Air a été partiellement reconstruite après un sinistre. Actuellement, la cité de l'Espoir est en cours de rénovation.
Le quartier Bel-Air – Grands Pêcheurs a reçu le « label ÉcoQuartier » le 2 décembre 2015, lors de la cérémonie de remise des labels et diplômes de la session 2015 par la ministre du logement, de l’égalité des territoires et la ruralité.

Le tissu pavillonnaire local est d'une grande diversité : anciennes fermes et maisons maraîchères des XVIIe et XVIIIe siècles, maisons de villes ouvrières en briquettes, pavillons standardisés de type « Phœnix » mais également hôtels particuliers du XIXe siècle, ou encore demeures cossues en meulière se rencontrent dans les différents quartiers de la ville.
5 % du territoire de la ville est enfin occupé par des complexes sportifs et des parcs et 5 % par des usines désaffectées et ateliers vides. (Source : ville de Montreuil)

Le prix de l'immobilier à Montreuil est moins élevé qu'à Paris ou à Saint-Mandé, mais le territoire est grand. On divise habituellement la ville en deux zones : le Bas-Montreuil au sud-ouest et le Haut-Montreuil au nord et à l'est. L'écart de prix est de 3700 à 6300 €/m2 en moyenne selon les quartiers, ce qui représente un écart considérable. La proximité des transports en commun est primordiale dans la valeur d'un quartier, ainsi que le type d'habitat (récent / ancien // dominante privée / HLM // présence de pavillons / immeubles hauts...).

Malgré l'hétérogénéité de Montreuil, on peut globalement considérer que le prix de l’immobilier est attractif relativement à la proximité avec la capitale.

L'écart de prix entre Montreuil et Saint-Mandé se répercute sur le marché de la location : pour un appartement de 80m2 dans le quartier de la Mairie il faut compter 1500€ par mois à Montreuil et 2200€ à Saint-Mandé.

Prix de l'immobilier à Montreuil  par quartier - Janvier 2018

Montreuil a connu plusieurs vagues de migration :
Dans les années 70, la crise industrielle frappe la ville de plein fouet, et laisse derrière elle des locaux désaffectés et un parc immobilier en mauvais état. Dix ans plus tard, après la flambée des prix de l’immobilier, les Parisiens se replient vers la petite couronne, dont Montreuil.
Anaïs Collet, chercheur en sociologie de l'Université Lyon II, a mis en valeur le fait que le Bas-Montreuil s'est peuplé, dès le début des années 1980, d'intermittents des arts vivants, peintres ou sculpteurs. Sont ensuite venus des techniciens, producteurs, scénaristes ou réalisateurs (arrivés de façon continue durant la même période) suivis d'autres catégories socio-professionnelles intellectuelles qui ont progressivement imprimé leur marque dans le tissu social local.

Jusqu'au début des années 2000, la population de Montreuil se caractérisait encore par une présence importante des catégories populaires (ouvriers, employés, artisans...) ainsi que par une forte diversité ethnique. 90 nationalités y étaient alors recensées, dont une proportion élevée de Maliens, ce qui a valu à Montreuil le surnom de « deuxième ville du Mali ».

Montreuil est aujourd'hui devenue une ville de jeunes adultes actifs d'après les chiffres révélés par les dernières enquêtes Insee : une majorité des habitants est en effet née entre 1968 et 1987.
A Montreuil on compte 23,6% de familles monoparentales, et seulement 16,7% à Saint-Mandé.

Les termes boboïsation et gentrification sont souvent associés à Montreuil. Nous avons recensé les lieux symboliques de cet aspect de la ville (voir Montreuil multiple), mais ce phénomène reste marginal par rapport à l'ensemble du territoire, comme le soulignent Léna Bouzemberg et Laurent Chalard, respectivement socio-démographe et géographe :
"La réalisation par nos soins d’un diagnostic territorial concernant la période la plus récente, c’est-à-dire 1999-2009, sur le territoire de la communauté d’agglomération Est Ensemble, qui comprend la commune emblématique de Montreuil, et qui est une des structures intercommunales séquano-dionysiennes limitrophes de Paris, vient mettre un gros bémol à cette vision, qui ne reflète pas la réalité de l’évolution de ces communes.

 En effet, l’étude démographique a montré l’influence majeure de l’immigration internationale d’origine extra-européenne sur le territoire de la communauté d’agglomération Est Ensemble, à l’origine de ses caractéristiques spécifiques, dont la forte natalité et l’augmentation de la taille des ménages. Selon ces indicateurs, le processus de gentrification, identifié par les acteurs locaux comme dominant, est invisible. L’étude du parc de logements est venue confirmer le constat d’une certaine paupérisation consécutive à cette immigration (moindre progression de la taille des résidences principales, persistance de logements insalubres, réduction de l’équipement en automobile), tout en faisant émerger (timidement) l’amorce d’un processus de gentrification (progression des propriétaires).

 Enfin, l’étude économique tout en confirmant l’impact certain de l’immigration (comme par exemple à travers l’augmentation des sans diplômes ou la surreprésentation des ouvriers dans la population active alors que les emplois locaux sont de plus en plus des emplois occupés par des cadres non résidants), démontre néanmoins l’existence d’un phénomène de gentrification sur une partie du territoire (forte hausse des cadres et des populations diplômées), en particulier aux Lilas et dans le Bas-Montreuil."


Le logement social
« Murs à pêches et cité de l’Amitié, Montreuil-sous-Bois ». @Atelier Robert Doisneau.
La Cité Rose, le plus important ensemble de logement social de Saint-Mandé, en bordure de bois, le long de la ligne de RER désormais recouverte.


En conclusion Saint-Mandé séduit pour ses atouts : proximité de Paris et du Bois tout en conservant un côté village... alors que Montreuil devient attractif au regard de ses prix raisonnables et de ses spécificités : maisons nombreuses, surfaces atypiques pouvant accueillir des activités professionnelles....

Sources:
Insee Dossier les conditions de logement en Ile-de-France Mars 2017 https://www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/2652100/if_ind_03.pdf
Les ménages modestes écrasés par le poids des dépenses de logement https://www.inegalites.fr/Les-menages-modestes-ecrases-par-le-poids-des-depenses-de-logement
Les plus modestes deviennent de moins en moins souvent propriétaires  https://www.inegalites.fr/Les-plus-modestes-deviennent-de-moins-en-moins-souvent-proprietaires
Accès à la propriété : les inégalités s’accroissent
https://www.alternatives-economiques.fr/acces-a-propriete-inegalites-saccroissent/00080976
Louis Chauvel, le sociologue qui a vu notre lose dans ses graphes  http://www.slate.fr/story/126821/louis-chauvel-sociologue-lose-graphiques
https://fr.wikipedia.org/wiki/Montreuil_(Seine-Saint-Denis)
http://www.leparisien.fr/saint-mande-94160/saint-mande-les-decoupes-d-alouette-pouchard-vont-rester-chez-eux-27-09-2016-6155239.php
DRIEA : Direction Régionale et Interdépartementale de l'Equipement et de l'Amenagement d'Ile-de-France http://www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/troisieme-campagne-de-labellisation-ecoquartier-a4974.html
Cartes de prix de l'immobilier :
Source : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/saint-mande-94160/
Source : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/montreuil-93100/
Générations de classes moyennes et travail de gentrification. Changement social et changement urbain dans le Bas Montreuil et à la Croix-Rousse, 1975-2005
Anaïs Collet  https://halshs.archives-ouvertes.fr/tel-00933954/document
La gentrification en Seine-Saint-Denis: mythe ou réalité?
Léna Bouzemberg et Laurent Chalard - Slate - 27.09.2013
http://www.slate.fr/tribune/77774/gentrification-seine-saint-denis-mythe-realite